签订买房合同后居间协议效力如何？

马先生在2010年11月15日与买方在中介公司签订了房屋交易居间协议，在买方付定金之后，又签订了房屋买卖合同。在房屋买卖合同签订后，原先那份居间协议是否还具有法律作用?

从马先生的情况来看，应该已经就其交易的房屋与买受方签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。原来签订的居间协议是否继续约束买卖双方权利义务，要根据情况区别对待。从来信推断，买卖双方签的居间协议中间，应该包含居间法律关系约定和买卖法律关系约定。不过，从马先生的问题来看，应该是针对买卖关系而言的，因此这里仅分析买卖关系。

如果卖方与买方在居间协议中明确约定，买卖合同签署后居间协议失效，或者居间协议约定的核心义务为买卖双方按照既定条件签署买卖合同(我们称之为买卖预约法律关系)，则在买卖合同签署后，居间协议约定的内容不再约束买卖双方，双方应完全按照买卖合同约定处理。

但如果不属于上述情形，通常买卖合同的签署，仅表明买卖法律关系履行过程中有了一些补充或新的内容(买卖合同视为对居间协议的补充或者修改)。在这种情况下，买卖双方原则上应该按照签署在后的买卖合同约定履行，但买卖合同中未约定的事项，仍然可以依据居间协议约定确认。即居间协议仍然具有一定法律效力，对买卖双方形成约束。

一、如何避免预售商品房转让纠纷

卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《民法典》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。

我国《民法典》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，根据《民法典》第一百五十九条规定，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为所造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。