离婚时房子怎么分,如何分割离婚房产?

离婚时房屋分割的不同类型包括商品房、二手房、经济适用房、公租房和央产房等。商品房具有投资价值,因此在离婚财产分割中争执较大。经济适用房价格相对较低,但上市交易需经过指定经纪公司,并且只能在朝外大街的“央产房交易大厅”办理相关交易手续。央产房和军产房属于特殊类型的房产,其产权和使用权都是由国家或军队持有的,因此在离婚财产分割中,受到限制,不能上市交易,也不能继承。公房分为直管公房和自管公房,直管公房

法律分析

离婚时房屋分割的不同类型:

1. 商品房

商品房是指由具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅,其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成,并且受到地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。

2. 二手房

二手房是指已建成并投入使用一段时间的住宅,其价格主要由房屋的实际情况和市场供需关系决定,包括房屋的地理位置、房屋的设施、房屋的使用年限、房屋的维护状况等因素。

3. 经济适用房

经济适用房是指政府为了促进住房市场健康发展而推出的一种特殊的住宅,其价格由政府根据房屋的地理位置、房屋的设施、房屋的使用年限、房屋的维护状况等因素综合考虑后确定。

4. 公租房

公租房是指政府为了提供公共租赁住房而推出的一种特殊的住宅,其价格由政府根据房屋的地理位置、房屋的设施、房屋的使用年限、房屋的维护状况等因素综合考虑后确定。商品房从法律角度来分析，能够按法律、法规及有关规定在市场上自由交易，不受政府政策限制，包括新建商品房、二手房(存量房)等。

也正是由于商品房的这一些特性，使得商品房除了满足居住的要求之外，还具有极大的投资价值。也因此而使得在离婚财产分割中，商品房的争执往往较大。

二、经济适用房

经济适用房是国家为解决中低收入家庭的住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故称为经济适用房。这一具有社会保障性质的住宅，兼具经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。

由经济适用房的性质所决定，国家为稳定市场秩序，对于经济适用房的申请资格及上市交易均作了某些限制。这些限制的存在，也使得离婚财产分割中，对于经济适用房的分割造成了一些不便。

三、央产房

央产房的全称是“中央在京单位职工的已购公房”，指职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价(含标准价优惠办法)购买的，由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。所谓“中央在京单位”，主要包括党中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体及其所属单位。

由央产房的性质所决定，这些房产只是在北京，并且多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区。央产房的上市交易在2003年才放开，当年的10月8日为央产房上市交易的第一天。并且委托交易只能经过指定的几家经纪公司，并且只能在朝外大街的“央产房交易大厅”办理相关交易手续。作为已购公房的一种，央产房在离婚财产分割中，一般不会受到限制。

四、军产房

所谓军产房是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。根据《解放军房地产管理条例》第4条规定，军队房地产统归军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理，按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。这类房产土地是由国家专门划拨的军事用地，由部队盖建，并且只分配给所属部队的军人使用。使用者必须每月交纳一定的租金，只有使用权，没有所有权，不能上市交易，也不能继承。

在军婚家庭中，对于非军人一方，在离婚财产分割时，军产房无法作为夫妻共有财产加以分割，更无法作价补偿。在离婚后，非军人一方往往只能搬离该居所。当然，军人一方同意其继续居住的除外。

五、公房

公房也称公有住房，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住房。在住房未出售之前，住房的产权(所有权、占有权、处分权、收益权)归国家及产权单位所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

按产权所有者(管理部门)的不同，公房又分为直管公房(统管公房)和自管公房(非统管公房)，前者指由政府房产管理部门直接管理的公房，后者指由机关事业单位、社会团体、国有企业单位自行管理的公房。

由于公房分为直管公房与自管公房两种，在离婚财产分割中，在涉及公房的使用权分割时亦会有所不同。虽然公房在根据政策购买以前，只有使用权没有所有权，但其具有一定的财产价值是得到确认的。为此，在财产分割时，若使用权归一方所有，另一方仍可得到一定的经济补偿。

六、小产权房

基于房屋产权的来源不同，我们国家现阶段存在以下三种小产权房：

1、针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权;

这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一个产权分割来的。

2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权;

按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、按产权证的发证机关来区分，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权。

第1、2类情形的小产权房，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖。而第3类情形小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

在离婚财产分割中，由于小产权房的权属并不明确，并且“所有权人”并不具备法律意义上的所有权，若双方当事人无法达成一致意见，法院一般不会做出判决，而须待产权明晰后另案起诉处理。

七、自建住房

自建住房一般指在宅基地上建造的住房。在我国，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。对于宅基地的使用权，是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。

为此，宅基地使用权分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。而宅基地上的自建住房，可以根据相关规定办理房屋所有权证。房屋转让时，连同土地使用权一并转让。

由于在实践中，自建住房往往涉及违章占地或建房问题，应属于违法行为，当然在权属上得不到法律确认。这使得在离婚财产分割中，对于这一部分土地、房屋无法进行分割。

拓展延伸

按房屋产权分，大产权房、小产权房、乡产权，这些术语在房地产领域具有显著的意义。大产权房是指房屋所有权明确，拥有完整的产权，可以依法进行转让、抵押等交易活动的房屋；小产权房则是指产权归属不明确，只有部分产权，或者根本无产权的房屋；乡产权房则是指农村集体所有制土地上建造的房屋，具有农村集体土地使用权和乡产权。

这些产权房屋在法律上存在一定的差异，因此在交易、抵押等方面也存在相应的规定。根据我国《房地产管理法》规定，大产权房可以进行商品房预售、房屋买卖等交易活动，而小产权房则不得进行商品房预售、房屋买卖等交易活动。乡产权房则不属于商品房范畴，不能进行商品房预售、房屋买卖等交易活动。

此外，按房屋产权分，不同产权的房屋在转让、抵押等方面也存在不同的限制。大产权房在转让、抵押等方面享有较高的自由度，而小产权房和乡产权房则受到一定的限制。

总之，按房屋产权分，大产权房、小产权房、乡产权房在房地产领域具有重要的意义。在房屋交易、抵押等方面，应根据产权的清晰程度和性质来办理相关手续，以保障合法权益。

结语

离婚时房屋分割的不同类型:商品房、二手房、经济适用房、公租房、央产房、军产房和自建住房。商品房具有投资价值,因此在离婚财产分割中争执较大;经济适用房价格相对较低,但上市交易需经过指定经纪公司,且只能在朝外大街的“央产房交易大厅”办理相关交易手续;央产房和军产房属于特殊类型的房产,无法上市交易,也无法作为夫妻共有财产;自建住房一般属于集体所有,其所有权证需根据相关规定办理。

法律依据

中华人民共和国民法典：第八章 共有 第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

中华人民共和国民法典：第十九章 留置权 第四百五十五条 留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

中华人民共和国民法典：第八章 共有 第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。