房产抵押合同效力怎么认定？

房产抵押合同的效力及签订注意事项。抵押合同的效力与主合同的有效性相关，若主合同无效，则抵押合同也无效。抵押合同会在以下情况下失效：与无民事行为能力人签署、违反法律规定或公序良俗、恶意串通签署。签订抵押合同需注意书面形式、主合同有效性、约定的法律效力、抵押登记手续的办理等。债权人需确保签署的合同无效，以保障债权的担保性质。否则，债权将无担保，发生债务纠纷时无有限受偿权。

法律分析

一、房产抵押合同效力怎么认定?

抵押合同的效力抵押权是对债权的保障，当债权无法实现现时其才出现。房产抵押合同的效力具有从属性，当主合同即债权合同无效时，抵押合同也无效。因此，签订抵押合同时需要明确主合同的效力。再者若是出现以下情形，抵押合同也会无效：

1、与无民事行为能力人签署的合同无效

《民法典》第一百四十四条：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”

2、违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗签署的合同无效

《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。”

3、恶意串通签署的合同无效

《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”

二、签订抵押合同的注意事项

1、当事人应当以书面形式订立抵押合同。

2、明确抵押合同是主合同(借款合同)的从合同，主合同无效时，抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的，而对个人之间借款没有此规定，故在签订抵押合同时要特别注意主合同的有效性。

3、抵押合同中不能约定“在债务履行期届满，抵押权人没有清偿债务能力时，就将抵押物的所有权转移给债权人所有”。此约定没有法律效力。

4、用必须办理抵押登记的财产比如房产、土地、汽车等作抵押物的，应向有关部门申请抵押登记，不办理抵押登记手续的，抵押合同不生效;用其他财产作抵押物的，可以自愿向公证部门申请抵押登记，并且只有办理了抵押物登记手续的，才有对抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。

5、注意办理抵押物登记的法定部门。仅仅以土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;以车辆、船舶抵押的，为运输工具的登记部门;以企业设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

对于债权人来说，为了使得自己的债权得到更好的保障，在与保证人签署抵押合同的时候，需要确定自己签署的合同是无效的，否则将会导致自己的债权是无担保的债权，而对于没有担保的债权，在发生债务纠纷的时候，是没有有限受偿权的。

结语

在签订房产抵押合同时，需要注意合同的效力认定和注意事项。抵押合同的效力与主合同的有效性紧密相关，若主合同无效，则抵押合同也无效。此外，违反法律规定、违背公序良俗以及恶意串通等情况下签署的合同也会无效。签订抵押合同时应以书面形式进行，并明确主合同的有效性。同时，办理抵押物登记手续和选择正确的登记部门也是必要的。债权人在签署抵押合同时需确保合同的有效性，以保障自己的债权得到有效的担保。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。